छत्तीसगढ़ हाईकोर्ट का बड़ा फैसला: पाटन भूमि बिक्री समझौते के विशिष्ट निष्पादन का आदेश, निचली अदालत का निर्णय रद्द

बिलासपुर। छत्तीसगढ़ उच्च न्यायालय ने भूमि बिक्री समझौते के विशिष्ट निष्पादन का आदेश दिया, निचली अदालत के इनकार को खारिज कियाछत्तीसगढ़ उच्च न्यायालय ने भूमि बिक्री समझौते के विशिष्ट निष्पादन का आदेश दिया, निचली अदालत के इनकार को खारिज किया
छत्तीसगढ़ उच्च न्यायालय, बिलासपुर ने एक निचली अदालत के उस फैसले को रद्द करते हुए, जिसमें भूमि बिक्री समझौते के विशिष्ट निष्पादन से इनकार किया गया था, खरीदार के पक्ष में बिक्री विलेख निष्पादित करने का निर्देश दिया है। न्यायमूर्ति संजय के. अग्रवाल और न्यायमूर्ति संजय कुमार जायसवाल की खंडपीठ ने 8 अक्टूबर, 2025 को संजीत कुमार विश्वकर्मा द्वारा दायर अपील को स्वीकार करते हुए यह फैसला सुनाया ।
यह मामला 27 नवंबर, 2012 को विश्वकर्मा (खरीदार) और रूपेश कुमार साहू (विक्रेता) के बीच दुर्ग जिले की पाटन तहसील के ग्राम पतोरा में 1.23 हेक्टेयर कृषि भूमि की बिक्री के लिए हुए एक समझौते से उपजा है । कुल बिक्री मूल्य ₹10.3 लाख था, जिसमें से ₹7 लाख अग्रिम भुगतान किए गए थे। विक्रेता बाद में बिक्री विलेख का पंजीकरण पूरा करने में विफल रहा, जिसके कारण खरीदार ने अनुबंध के विशिष्ट निष्पादन की मांग की।
दुर्ग के अष्टम अतिरिक्त जिला न्यायाधीश ने 2019 में मामले के लंबित रहने के दौरान दिवंगत हुए एक सह-मालिक के कानूनी उत्तराधिकारियों के बीच संभावित भविष्य के विवादों का हवाला देते हुए विशिष्ट निष्पादन देने से इनकार कर दिया था। इसके बजाय, अदालत ने खरीदार को 6% ब्याज के साथ ₹7 लाख वापस करने का आदेश दिया था।
अपील पर, उच्च न्यायालय ने पाया कि निचली अदालत ने अपने विवेक का प्रयोग “मनमाने ढंग से और न्यायिक सिद्धांतों के विपरीत” किया था। पीठ ने ज़ोर देकर कहा कि असंशोधित विशिष्ट अनुतोष अधिनियम, 1963 की धारा 20 के तहत , विशिष्ट निष्पादन से इनकार करने का विवेक केवल तभी प्रयोग किया जा सकता है जब प्रतिवादी अप्रत्याशित कठिनाई का तर्क दे और उसे साबित करे – जो प्रतिवादी करने में विफल रहे।
न्यायमूर्ति अग्रवाल ने कहा कि प्रतिवादियों ने कभी भी कठिनाई का दावा नहीं किया और न ही ऐसे कोई सबूत पेश किए जिनसे पता चले कि अनुबंध पूरा करने से उन्हें ऐसी कठिनाइयाँ होंगी जिनकी उन्होंने कल्पना भी नहीं की थी। अदालत ने आगे कहा कि बिक्री समझौते में ज़मीन की पहचान और विवरण स्पष्ट रूप से परिभाषित था और खरीदार ने अनुबंध के अपने हिस्से को पूरा करने के लिए तत्परता और इच्छा प्रदर्शित की थी।
कमल कुमार बनाम प्रेमलता जोशी (2019) , बीमनेनी महालक्ष्मी बनाम गंगुमल्ला अप्पा (2019) , और पार्श्वनाथ साहा बनाम बंधना मोदक (2024) जैसे सुप्रीम कोर्ट के उदाहरणों का हवाला देते हुए , बेंच ने माना कि विशिष्ट प्रदर्शन से इनकार करना अनुचित था।
अपील स्वीकार करते हुए, उच्च न्यायालय ने निर्देश दिया कि शेष 3.3 लाख रुपये की बिक्री राशि का भुगतान करने के बाद , प्रतिवादियों को 30 दिनों के भीतर बिक्री विलेख निष्पादित करना होगा । यदि वे ऐसा करने में विफल रहते हैं, तो निचली अदालत को प्रतिवादियों की ओर से विलेख निष्पादित करने के लिए अधिकृत किया गया है।
निर्णय में इस सिद्धांत को दोहराया गया है कि एक बार वैध अनुबंध और प्रतिफल स्थापित हो जाने पर, तथा कोई न्यायसंगत कठिनाई सिद्ध न हो जाने पर, विशिष्ट निष्पादन को अपवाद के बजाय नियम के रूप में प्रदान किया जाना चाहिए।